Как продать квартиру, купленную в ипотеку? - коротко
Согласуйте с банком досрочное погашение, получите справку об остатке и оформите продажу через договор купли‑продажи. Выручку направьте банку для погашения кредита, а оставшуюся часть получите.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку? - развернуто
Продажа квартиры, находящейся в залоге банка, требует чёткой последовательности действий и внимательного отношения к юридическим формальностям. Прежде чем приступать к поиску покупателя, необходимо убедиться, что все обязательства перед кредитором урегулированы, иначе сделка может быть признана недействительной.
Первый шаг – уточнить остаток задолженности по ипотеке. Для этого следует запросить выписку из банка, в которой будет указана точная сумма долга, включая основной долг, проценты и возможные штрафы. Эта информация поможет определить минимальную цену, которую необходимо получить от продажи, чтобы покрыть обязательства и избежать дополнительных расходов.
Далее следует согласовать с банком возможность досрочного погашения кредита. Большинство банков предоставляет возможность погасить ипотеку до окончания срока, однако могут взиматься комиссии за досрочное закрытие. Важно заранее узнать размер этих сборов, чтобы включить их в расчёт конечной цены квартиры.
После получения полной финансовой картины необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений, кроме ипотечного залога. К ним относятся выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и налогам. Все документы должны быть актуализированы, иначе банк может отказать в согласовании сделки.
Согласование с банком – обязательный этап. Банк обязан дать письменное согласие на продажу, так как квартира находится в его залоге. Обычно банк требует, чтобы покупатель открывал специальный расчётный счёт, на который будут перечислены средства от продажи. После получения полной суммы банк переводит её в первую очередь на погашение ипотечного долга, а оставшуюся часть (если таковая имеется) передаёт продавцу.
Если покупатель готов оплатить всю стоимость сразу, процесс ускоряется: банк получает всю необходимую сумму в один приём, сразу закрывает залог и выдаёт необходимые справки. Если же покупка осуществляется в рассрочку, потребуется согласовать график выплат с банком, чтобы каждый последующий платёж покрывал очередную часть долга. В этом случае банк может потребовать дополнительное обеспечение.
Необходимо также учитывать налоговые обязательства. При продаже недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года, уплата налога на доходы физических лиц составляет 13 % от разницы между продажной ценой и суммой, потраченной на покупку (включая расходы на улучшения). Если квартира была в собственности менее пяти лет, налог может быть увеличен до 30 %. При правильном оформлении сделки налог уплачивается в течение трёх месяцев после её заключения.
Для привлечения покупателей рекомендуется провести независимую оценку стоимости квартиры. Оценка поможет установить реальную рыночную цену, которая покрывает ипотечный долг и обеспечивает желаемую прибыль. При публикации объявления следует указывать, что объект находится в ипотеке, но при этом подчеркнуть готовность банка к быстрому оформлению сделки.
Список ключевых действий:
- Получить выписку из банка о сумме остатка долга и возможных комиссиях.
- Оценить рыночную стоимость квартиры (профессиональная оценка или анализ аналогичных предложений).
- Подготовить полный пакет документов (право собственности, справки об отсутствии задолженностей, договоры и т.п.).
- Согласовать с банком условия досрочного погашения и получить письменное согласие на продажу.
- Найти покупателя, информируя его о наличии ипотечного залога и о необходимости открывать расчётный счёт в банке.
- Оформить договор купли‑продажи, включив в него пункт о передаче средств на погашение кредита.
- После получения оплаты банк закрывает ипотеку, выдаёт справку об отсутствии обременений.
- Выполнить налоговые обязательства и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Следуя этому плану, процесс продажи ипотечной квартиры проходит без лишних задержек и юридических рисков. Главное – поддерживать постоянный контакт с банком, своевременно предоставлять требуемые документы и тщательно проверять финансовые расчёты. При правильном подходе продажа завершится успешно, а все обязательства перед кредитором будут выполнены.